17-го декабря с.г. в концертном зале «Измайлово» прошло Внеочередное общее собрание Московского городского отделения Союза писателей России. На нем присутствовало около тысячи человек. Предметом созыва собрания стали насущные вопросы литературной работы, общественной и издательской деятельности МГО СПР и некоторые вопросы хозяйственной деятельности. Говорилось о формах участия МГО в контексте объявленного «Года культуры», о подготовке к предстоящему в 2014 году юбилею МГО. Всех наградили юбилейной медалью «М.Ю. Лермонтов. 1814 – 1841 гг.». А в заключение собравшимся был представлен (совершенно неожиданно – буквально как снег на голову) и поставлен на голосование проект отчуждения в пользу сторонней организации части здания на Большой Никитской, которое является собственностью МГО. Мотивировалось это предложение необходимостью проведения ремонта, на который у организации денег, к большому сожалению, не остается. Дискуссия была сведена к минимуму, а те, кто выступал в защиту идеи, апеллировали скорее к эмоциям писателей, чем к здравому смыслу. Главным аргументом апологетов идеи отчуждения было: он, чердак, все равно же нам не принадлежит – не узаконен... Однако эмоциональное воздействие на зал (не будем пока рассматривать вопрос с позиции процедурных нарушений) привело к тому, что идея была принята большинством голосов.

А вот с этим предложением я, Геннадий Старостенко, рядовой член Московской городской организации Союза писателей России, 19-го декабря с.г. обратился в Правление МГО ввиду чрезвычайности ситуации, возникшей по итогам Внеочередного общего собрания МГО СПР, (а теперь обращаюсь и к широкому кругу писателей-единомышленников, готовых присоединиться к предлагаемому мной проекту защиты здания МГО на Большой Никитской от непредсказуемых последствий отчуждения части этого здания в пользу сторонней организации)

В Правление Московской городской организации
Союза писателей России
от члена МГО СП России
Старостенко Геннадия Владимировича

ЗАЯВЛЕНИЕ

Уважаемые члены Правления, дорогие коллеги.

17-го декабря 2013 года состоялось Внеочередное общее собрание МГО СП России, на котором среди прочего четвертым пунктом повестки рассматривался вопрос об отчуждении (фактически о продаже) в пользу сторонней организации чердачных помещений (хотя бы формально и не узаконенных в собственность) здания МГО СПР на Большой Никитской за сумму в 20 млн. рублей с целью оплаты расходов по ремонту здания. Предложивший эту идею общему собранию Председатель Правления МГО СПР В.Г.Бояринов мотивировал эту необходимость тем, что денег, получаемых от сдачи части принадлежащих МГО помещений в аренду (речь, насколько можно было понять, велась о сумме около 17-ти млн. рублей в год) недостаточно для покрытия расходов на ремонт, в котором нуждается здание.

Мной, Геннадием Старостенко, было высказано в микрофон встречное предложение – не спешить с реализацией этого решения и отложить рассмотрение вопроса до отчетно-перевыборного собрания МГО. Однако вопрос был поднят на голосование общим собранием – и решился, увы, не в пользу данного предложения.

По здравом размышлении вношу в Правление МГО другое предложение:

Я, член МГО СПР Старостенко Геннадий Владимирович, готов в месячный срок подобрать коллектив писателей (условно, из семи – двенадцати, возможно более, человек), членов нашего союза, с целью создания писательского кооператива, который изыщет средства и внесет искомую на ремонт сумму в 20 млн. рублей и 100 тысяч рублей сверх того – и возьмется узаконить на себя права собственности на эти чердачные помещения размером в 639 м2 и провести в дальнейшем необходимые в этой части ремонтные работы.

Таким образом, «и волки будут сыты, и овцы целы». И чердачный этаж останется в собственности писателей, а не посторонних людей. (Насколько опасно бывает иметь дело с современными воротилами бизнеса можно судить и по тому, что в этом году неподалеку от здания МГО был расстрелян криминальный авторитет Хасан). Думаю, мы как члены МГО имеем предпочтительное право на совершение действий подобного рода.

P.S. Вопрос ведь в том, чтобы организация получила искомые деньги на ремонт, а не в том, чтобы отдать их сторонней компании, у которой в дальнейшем, не исключено, как у дольщика могут появиться аппетиты на присвоение коммуникаций, надстройку дополнительных этажей, а то и кое-чего посерьезней…

Прошу Правление МГО СПР

с пониманием отнестись к рассмотрению нашего предложения

СТАРОСТЕНКО Г.В."

А вот какое письмо я получил недавно от коллеги-писателя, который поведал обо всех возможных последствиях реализации проекта продажи чердака, рассматривая вопрос в юридической плоскости

"ПИСЬМО ОТ СОБРАТА ПО ЦЕХУ

Мы договаривались найти случай, чтобы обменяться мнением по теме внеочередного съезда МГО СПР. Прежде всего, после недолгого раздумья, на которое у меня не нашлось времени в зале из-за спринтерского обсуждения вопроса, ради которого и вообще организовали внеочередной съезд, сразу возникают вопросы, от ответа на которых будет зависеть моё окончательное мнение.

1. Как случилось так, что чердак не стал собственностью СП, если дом целиком оформлен в собственность СП. В это невозможно поверить. Это – мистика или мистификация.
Чердак – неотъемлемая, но неотчуждаемая часть дома. Чердак должен входить в поэтажный план дома, утверждаемый БТИ. Поэтажный план входит в пакет документов для оформления прав собственности на строение. Из поэтажного плана ничего не выкинешь. В поэтажный план должны входить, например, балконы, если они имеются у здания. На эти балконы отдельно право собственности не оформляют.
Налогообложение на строение – это совсем другое дело. Я специально в принципах московского налогообложения на недвижимость не разбирался, но уверенно предполагаю, что ставка налога на имущество (а другого налога собственник имущества в Москве не платит, он, возможно, платит арендные платежи - но это тоже другой вопрос) определяется, исходя, прежде всего, из площади помещения, в которое должна входить вся общая площадь от подвала до чердака, согласно поэтажному плану. Возможно, налоговые правила выделяют жилую (производственную) площадь, как источник извлечения дохода, а именно, источник дохода и только служит объектом налогообложения. Из такого источника извлечения дохода, может быть, предусмотрено исключение площади упомянутых мною балконов. Может быть, наши руководители вывели из-под налогообложения технические (вспомогательные) помещения, или помещения, которые в силу своей архитектуры не могут использоваться как-нибудь иначе, кроме прибежища для голубей. Это можно доказать и согласовать с налоговыми органами, но это не меняет отношений собственности на помещение в целом и его частей… Такие отношения – не налоговое дело. Значит, надо видеть Свидетельство на право собственности и основания для его выдачи, а также должен существовать паспорт дома.

2. Кто является владельцем земли под основанием здания СП или всего землеотвода под строительство дома? Это разные по площадям земли с разным регулированием правопользования. Здесь я предусматриваю только такие случаи: или владелец земли город Москва, или владелец земли – собственник строения, которое испокон находилось на этом участке земли, или третье лицо, в законном порядке оформившее право на эту землю.
Если собственник земли – город, то СП должен платить арендную плату за землю по ставкам аренды, утверждаемым городскими властями.
Если земля неотчуждаема в силу исторической связи земли и постройки, то владелец земли - СП, и СП должен иметь отдельное Свидетельство на эту землю и имеет право этой землёй распоряжаться отдельно от распоряжения зданием, стоящим на этой земле. Это, конечно, чушь, исходя из здравого смысла, но чушь реальная, исходя из нашего законотворчества.
Земля может принадлежать и третьему лицу, если это третье лицо купило эту землю у правообладателей или, так или иначе, взяло эту землю в аренду.
Тогда СП будет выступать субарендатором и должен будет платить арендную плату за землю по ставке, рассчитанной из интересов собственника/арендатора.
Вот здесь и может быть заложена главная бомба, которую старательно прячут от нас.
Цель инвестора – не чердак за 25 млн. руб, а земля под домом, которая может стоить 250 млн. руб. но скорее всего – и все 250 млн. $. Но оформить эту землю в собственность может только собственник строения или его дольщик. Вот почему некий инвестор хочет купить у нас чердак, чтобы потом на правах собственника части строения приобрести права на землю под этим строением. Пока таким первоочередным правом обладает только СП.
Дальше всё пойдёт по самому примитивному сценарию: владелец земли под домом СП, или хотя бы, арендатор у города этой земли, вздувает арендную плату за землю до такой величины, что МГО СП вынуждена будет убраться из этого дома, продав за бесценок свои оставшиеся этажи в качестве долга по арендной плате, и тогда инвестор становится хозяином всего дома. Тогда он сможет устроить в этом доме всё, чего не позволяет пока делать нечто, сформулированное в договоре языком институтской жеманницы - а именно: использование помещения «недостойным образом». Поэтому у меня возникает 3-й вопрос:

3. Что можно организовать на чердаке площадью 300 кв. м ? ( Прим. авт. – мой корреспондент несколько ошибается в цифре, хотя реально под рабочие помещения удастся, возможно, приспособить не все пространство в шестьсот с лишним метров ). Предположим, что инвестор задумал «достойным образом» сдавать в аренду офисные помещения. Эти 300 м2 будут сдаваться в аренду по ставке, пусть 30000 руб/м2/год. Следовательно, за год доход инвестора будет не больше 10 млн. руб, а расходы по коммуналке и налоги на имущество (плюс ремонт) могут довести чистую прибыль до 3-5 млн. руб. при норме прибыли 50%, что весьма проблематично.
Вложив 25 млн. руб., инвестор окупит их за 7 примерно лет. Я ничего не могу сказать о терпении инвестора, но инвестор должен определённо назвать цель использования помещения.

4. Меня можно обмануть, пользуясь сложнейшими юридическими формулировками в договоре купли-продажи. Я не слежу за новациями в гражданских правовых отношениях, но если в договоре присутствует такая детская по формулировке и неопределённая по своей сути статья, якобы ограничивающая права покупателя, то здесь я чую скрытый умысел.
Почему прямо не перечислено, что покупатель чердака не имеет право использовать его в качестве:
- предприятия общественного питания,
-гостиницы для проживания неопределённого круга лиц,
-спортивно-оздоровительного комплекса с сауной, массажными кабинетами и играми в бильярд и боулинг.
Неужели у составителей договора, а к ним привлекалась, кажется, некая коллегия адвокатов, не хватило фантазии определить, что есть недостойное использование помещения.
Мой ответ на мой же вопрос – а чего тут мудрить сейчас над формулировками статей, когда главная задача добраться до земли под чердаком. Да пишите, чего хотите - или вообще ничего не пишите.

5. Риторический вопрос – может ли руководство МГО СП пройти на сделку со своей совестью, заключая представленный нам договор, или оно это делает с ошибками по искреннему недосмотру.
Осмелюсь сказать, что такие руководители московскими писателями, какие председательствуют ныне в президиуме СП, могут вести себя как современные коммерсанты, поскольку де-факто они уже не писатели сами по себе. Их литературные труды последних лет не выдержат объективного разбора. Истинный писатель не может быть существом с душой торгаша, а торгаш соответственно не может быть писателем. Поэтому Московское городское отделение Союза писателей России превратилось исключительно в коммерческую организацию. Писательские конкурсы платные, в изданиях печатайся «кто хошь» за собственные деньги, повальные награждения прикормленной паствы и много чего дурного, не хватит бумаги описывать. Писатель и издатель Петр Алешкин, входивший в руководящие структуры МГО, давно пишет о том (можно найти в интернете), что руководство МГО нечисто на руку, показывая лукавую бухгалтерию и умыкая ежегодно десятки миллионов рублей, получаемых от сдачи в аренду принадлежащей московским писателям собственности – хотя бы и доказать все в суде довольно затруднительно. Известно, что он не одинок в этой критике.

Весь съезд, повторю, был подогнан под задачу получить одобрение всех членов союза на продажу чердака, и здесь организаторы так торопились, что допустили такие оплошности, которые легко могут стать аргументами для судебного признания съезда нелегитимным.
Это и неправильное информирование о целях и повестке дня съезда. Никто заранее не был ознакомлен с условиями договора продажи помещения, кроме как со слов докладчика.

Это и процедурные промахи по ведению съезда, в частности, по ограничению дискуссии и отсутствию процедуры обсуждения формы принятия решений.

Среди нас, наверняка, есть профессиональные юристы, которые назовут много иных нарушений Устава СП.

Я готов поработать вместе с ними и со всеми, кому претит шулерство и сребролюбие.

С уважением, Б.К."

P.S. Сразу оговорюсь: я не во всех оценках согласен с моим корреспондентом по пункту 5, но и убирать его не стал в интересах аутентичности и целостности текста. Нет человека, более далекого, чем я, от мысли, что наше руководство заслуживает подобного рода предположений. Как нет и большого алогизма в том, что талантливые люди должны заниматься своим прямым делом – писать. А если писательский начальник начнет больше думать о собственном творчестве, чем об интересах общего дела, теряя бойцовский тонус в окружении ротвейлеров империализма, то и тут могут возникнуть затруднения. Был бы он только человек достойный.

Все мы ценим давние заслуги В.И.Гусева и В.Г.Бояринова в охранении писательской собственности (на Большой Никитской), однако и они, и правление МГО -тоже люди, как и мы, рядовые члены организации, и к лику святости еще не причислены – и могут допустить серьезную ошибку, не предвидя опасности. А равно и все мы, дорогие коллеги, можем ошибиться, погружая коготок в неизвестную субстанцию…

История не раз призывала нас, русских писателей, вступиться за землю русскую – теперь вот и за чердаки...